瑕疵保険を使った新築住宅の雨漏り修理について

住宅瑕疵担保責任保険（瑕疵保険）とは、平成21年10月1日以降の新築物件に義務化された、欠陥があった場合に保険を使い修理できる制度です。

施工した会社が健在な場合は、施工した会社に修理してもらいます。

施工した会社が倒産していた場合は、修理する会社をお客様ご自身で探さなければなりません。グラスサラなら、書類の申請から修理まで行えますので、お気軽にご相談ください。

このページでは、新築住宅で不具合があった場合に、瑕疵保険を使うポイントと注意点を説明しています。

瑕疵(かし)保険とは？

「瑕疵=欠陥」を意味する言葉で、瑕疵保険とは工事に欠陥があった場合に保険を使い修理ができる制度です。

品確法により義務化され、平成21年10月1日以降に引き渡しされた物件が対象で、施工後10年以内の新築住宅で瑕疵による雨漏りであれば保険で直せる制度です。

瑕疵保険の範囲は「構造上主要な部分」と「雨水浸入を防止する部分」なので、築10年未満の欠陥による雨漏りは瑕疵保険の適用範囲です。

新築住宅には、瑕疵保険への加入が義務化され保証期間が10年です。しかし、中古物件の購入やリフォーム工事は任意で、中古物件の購入には既存住宅売買瑕疵保険、リフォームにはリフーム瑕疵保険があります。

国土交通省から認可を受けた住宅瑕疵担保責任保険法人は5つの法人があります。

・(株)日本住宅保証検査機構（JIO)
・(株)住宅あんしん保証
・(株)ハウスジーメン
・住宅保証機構(株)
・ハウスプラス住宅保証(株)

施工会社は上記の保険会社と契約して加入するのが一般的ですが、法律に定められた補償金をあらかじめ法務局等の供託所に預ける方法もあり、この制度を供託制度といいます。

現在は「こ契約不適合責任」に変更になった

2020年に「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に改正されました。この変更は、過去の契約を遡るものではないので、2022年以降の新規契約から適応になっています。

瑕疵担保責任の場合、買主が請求できる権利として、

・契約解除 ・損害賠償請求

この2つの権利でしたが、契約不適合責任はさらに

・追完請求と代金減額請求

が追加されました。

要約すると、売主の責任範囲を拡大し、買主の請求できる権利が増えた。ということです。

瑕疵担保責任

隠れた瑕疵のみが売主の責任
(例：壁紙が破れている場合は隠れた瑕疵では無い)

契約不適合責任

原則全範囲が対象。契約書通りに施工されているかで判断する
(例：壁紙が破れている状態で建物を引き渡すと、契約書に記載がなければ、売主の責で修理をおこなう)

住宅で雨漏りが発生する原因

雨漏りは大きく分けて2つの原因で発生します。

1つ目は建物が痛んだ事による経年劣化の雨漏り
2つ目は新築当初からの不具合が原因で発生する雨漏り

瑕疵保険は、2つ目の新築当初の不具合、いわゆる欠陥(瑕疵)による雨漏りが保険の対象になります。

雨漏りが発生しやすい箇所

瑕疵保険会社が公表している「雨漏りが発生した部位」の統計では、屋根と壁の取り合い、外壁とサッシ（開口部）との取り合い、サッシとバルコニー防水との取り合いなど、防水の連続性確保が難しい部位に原因が集中しやすい事が分かっています。

屋根

屋根が原因の雨漏りは、軒ゼロなどの屋根と壁の取り合い、屋根と壁の取り合いに壁止まり役物を取り付けていないなどがあります。

外壁・サッシ

外壁やサッシが原因の雨漏りは、サッシフィンと防水テープの脆弱な施工や、サッシ下端の先張り防水シートが施工されていない事などがあります。

ベランダ・バルコニー・屋上

掃き出しサッシと防水取り合いシーリングの破断、床面防水下地の施工不良による防水の破断があげられる。

瑕疵保険が適用されないケース

・台風、地震、竜巻、暴風雨など自然災害による雨漏り
・建築後のリフォームが原因による雨漏り
・土地の沈下、隆起、振動、土砂崩れが原因による雨漏り
・虫食い、結露などの自然劣化

あくまで、施工上の瑕疵による被害に適用されるため、上記の場合は適応外です。

それ以外にも例えば、外壁1次防水であるシーリング(コーキング)の破断(切れ)を瑕疵保険で直そうとしても認められません。

雨漏りの定義は2次防水を突破して壁体内(室内)に浸入する事が前提なので、1次防水のシーリングが破断しても外壁の2次防水が健全であるとみなし、瑕疵保険の対象から除外されます。

また、売主が健在であり、なおかつ売主の見解が「雨漏りでなく結露だ」と主張した場合も保険の対象外になる場合があります。

売主の主張に不満がある場合は、指定住宅紛争処機関に相談する事は可能です。

瑕疵保険を利用する時の注意点

瑕疵保険を利用する時の注意点は以下のとおりです。

雨漏りを発見したらまず応急処置をする

天井から雨漏りが発生した場合、バケツやブルーシートを使って被害を広げないようにしてください。

また、サッシ上部からの雨漏りはバケツなどの容器が固定しにくい事から、ペットボトルをカッターやハサミを使って半分に割り、容器の中にハンカチや布を置いて滴下する雨水がはねないようにします。

状態にもよりますが、瑕疵保険の適用範囲でも、濡れた程度の建材を保証する費用までは支払われない可能性が高いので、被害は出来るだけ最小限に抑える事が望ましいです。

損害賠償の請求は瑕疵を知ってから1年以内に行う

損害賠償の請求は、瑕疵を知ってから1年以内に通知を行わなければならないので、軽度な雨漏りであっても、すぐに施工業者へ連絡することが重要です。

家財への被害は損害賠償請求できない

瑕疵保険の範囲は「構造上主要な部分」と「雨水浸入を防止する部分」になり、瑕疵の修補を目的とした保険なので、家財についての損害は、瑕疵保険の対象外になります。(火災保険の風水害とは異なります)

雨漏り修理後の再発には瑕疵保険は使えない

瑕疵保険を使って修理をした場合、修補範囲は保険金の免責になり、同じ箇所から雨漏りが再発しても瑕疵保険は使えません。

そのため、修補する業者選びは慎重に行わなければなりません。

雨漏り修理の会社選び

瑕疵保険を使って修理をしようと思った場合、雨漏り修理会社に依頼する必要があります。家を施工した会社が健在な場合と倒産している場合では、修理会社の選び方が異なります。

施工会社が健在な場合

施工業者の責任の元で調査が進められます。「第三者の調査会社を入れたい」との買主の意向があったとしても、施工会社の了解が必要です。

新築を施工した業者が雨漏り修理をする場合、保険会社の査定も厳しめであり、修補金額の8割程度しか保険金が下りません。

中には、修補を出来るだけ簡単に済ませようとする不誠実な業者が存在する可能性も否定はできません。(注意：多くの施工業者は誠実に対応します)

「業者に任せっきりにする」というのは家の状態を把握しきれない事になるので、出来ればスケジュールを調整して買主自身も調査に立ち会い（1日中、調査に張り付くという意味ではありません）、調査の結果から得られた不具合の説明や内容をよく理解することが大事です。

また、買主が立ち会うことは調査する側にもある程度のプレッシヤーといか、調査レベルを意識させる事になるので、「徹底的に調査をしてもらう」というレベルまで達しなくても、調査品質は上がるはずです。

施工会社が倒産している場合

住宅瑕疵担保履行法が適用されます。住宅瑕疵担保履行法とは、施工会社が倒産・廃業していた際に、瑕疵についての工事代金が買主に直接支払われるように保険会社（保険法人）に直接請求できる制度です。

業者が倒産・廃業をすると交わされた自社保証も消えてしまう事から、消費者保護の目的があります。

瑕疵保険会社により対応に違いがあります。

1.瑕疵保険会社の社内の調査部門が調査する
2.瑕疵保険会社から第三者の調査会社に依頼をして調査を行う
3.買主が調査会社を探して依頼する

上記のいずれかになります。

雨漏り修理(修補)は、瑕疵保険会社からの斡旋や業者の指定はありません。あくまで保険対象の有無が保険会社の仕事なので、その後の修補に関しては買主が修補業者を選任し、買主と修補業者の契約により、工事を進めることになります。

雨漏り修理で瑕疵保険を使うと、1度目の修理は保険対象になりますが、再発した場合は保険の対象外になります。そのため、確実に雨漏りを止められる業者を探すことが重要です。

 

瑕疵保険を使った工事をする場合の流れ

1.雨漏り→瑕疵保険会社への報告
2.雨漏り調査
3.雨漏り調査報告書を提出
4.保険対象の有無
5.保険会社へ見積書を提出
6.見積もり精査結果通知書
7.修補
8.写真台帳・完了報告書提出
9.写真台帳を確認後に保険金の支払い

まとめ

各瑕疵保険会社の調査や書類の制度等は異なりますが、保険金を受け取るには雨漏り調査・調査報告書・修補見積書・修補工事写真台帳）の提出で保険金が支払われます。

新築時の施工業者(売主)が健在であれば、各書類を提出して修補を完了しますが、施工業者が倒産や廃業している時は、買主(施工主)が書類等の段取りを行わなければなりません。

「見積金額を保険会社(保険法人)と協議する事など私には無理」
「工事の修補工事写真台帳をまとめるなんて・・・」

と、不安になると思いますが、この場合、修補業者に工事の権限を任せる委任状を保険会社に提出すれば、保険会社と修補業者で工事の話を進めることが可能です。

ただし、これら書類は複雑であり、査定を行う保険会社の担当も建築の知識が豊富です。そのため、書類に不慣れな業者や、建物の構造を理解していないような業者に任せると、保険会社との話が嚙み合わない事も少なくありません。

グラスサラでは、新築10年以内の瑕疵保険を使った修理実績も数多くあり、修理（修補）業者に不安やお悩みがあれば気軽にご相談ください。